Written by Panamá Pacífico, Panamá Oeste, Panamá
Antecedentes:
Panamá Pacífico es un desarrollo mixto de 1400 hectáreas con áreas industriales, comerciales y residenciales. Para el buen funcionamiento de las áreas comunes que sirven a más de 30 edificios, cuentan con:
- Estaciones de bombeo de aguas residuales, de agua de supresión de incendios y de agua potable.
- Páneles de detección de incendios.
- Ascensores.
- Plantas Eléctricas.
- Sistemas de climatización de distintas clases.
- Cuartos de distribución de electricidad.
Antes de implementar la cultura del monitoreo, para mantener a tantos equipos, se contaba con:
- Más de 14 técnicos de distintas disciplinas.
- Desplazamientos largos, de hasta 10 kilómetros, del personal para diagnosticar una situación para luego atenderla.
- Desplazamiento entre edificios lo cual involucra bajar varios niveles, caminar de entre 50 a 100 metros y luego subir varios niveles en otro edificio.
Al comienzo, con pocos equipos, hacía sentido realizar el mantenimiento preventivo a través de contratistas especializados, que además eran los tenedores de las garantías de los equipos. En el tiempo, conforme las garantías iban venciendo y el volumen de equipos iba en aumento, se justificó la contratación de cuadrillas de mantenimiento. Sin embargo, esta también fue creciendo en cantidad. Como sabemos, aproximadamente el 70% de la actividad de mantenimiento preventivo es inspección y pruebas.
Ante crecimiento continuo del área y para optimizar los recursos garantizando la calidad de servicio a los usuarios, se hizo justificable, la implementación de un sistema de monitoreo de condiciones para la posterior implementación del mantenimiento predictivo.
El Proyecto de Panamá Pacífico: Monitoreo remoto de todos los equipos críticos tanto por la continuidad y como por la calidad de la operación y la implementación de mantenimiento predictivo.
Descripción de la solución:
Para la implementación de su plan de monitoreo de condiciones, Panamá Pacífico empleó:
- Sensores de nivel de agua.
- Sensores de presión de agua.
- Monitores de calidad de energía.
- Sensores de falla a tierra.
- Monitores de ATS (Automatic Transfer Switch)
- Monitores de Plantas Eléctricas
- Varios “Programmable Logic Controller” (PLC)
- Un servidor para el almacenaje de todos los datos recaudados y su posterior despliegue por medio de un interface web.
- Sensores de nivel de Diesel.
- Monitores de Ascensores.
- Estaciones de monitoreo con pantallas especializadas de monitoreo 24/7 para el Centro de Seguridad Integral de Panamá Pacífico y las oficinas del personal de mantenimiento.
El sistema consiste en la medición continua de los indicadores claves de operación de las bombas de agua, motores eléctricos, sistemas de detección y supresión de incendio, plantas eléctricas.
Si algún edificio marca bajo nivel de presión agua potable, se entera primero el equipo de mantenimiento (en vez de los clientes), dándole la oportunidad de realizar maniobras para garantizar la continuidad de operaciones.
Si el sistema de supresión de incendio en algún punto marca una presión por debajo de la adecuada, el sistema emite alerta. Al culminar las pruebas semanales, si el sistema mantuvo su nivel de presión de aceite, su temperatura y demás valores dentro de lo esperado, manda unas señal de “todo bien!” y de lo contrario, marca una alerta en la pantalla indicando que requiere atención. La señal de alerta significa que el equipo aún está en capacidad de prestar servicio, pero se recomienda una atención técnica. Esto permite contar con varios meses para atender la situación, antes convertirse en una “alerta roja” que indica que ya el equipo está inoperativo.
Lo mismo aplica para las plantas eléctricas, sistemas de bombeo, sistemas de climatización, detección de incendio y otros.
Conclusión:
Con la implementación de este sistema, a pesar de ya contar con muy buenas tarifas en servicios, se pudo reducir significativamente costos operativos (35% de la planilla de mantenimiento) y todavía absorber la actividad de mantenimiento de 5 edificios nuevos. Adicionalmente se absorbió con el personal de planta la actividad de mantenimiento que se mercerizaba hasta el momento. Es decir se logró hacer aproximadamente 40% más con 35% menos dando un beneficio neto de 75% entre ahorros y costos evitados.
Además, se redujo casi en su totalidad daños a equipos electrónicos expuestos a voltajes altos y bajos causados por la fluctuación en la ocupación de los edificios. La ocupación creciente en edificios hace necesario el ajuste de los transformadores que los energizan. Ahora con el sistema monitoreado se puede detectar el comportamiento eléctrico del edificio tanto fuera de horas como en horas normales para pedir a la prestataria el ajuste de los voltages según sea necesario.
